最近LPR利率下调引发热议，但很多房奴发现月供根本没少！这篇文章将揭秘银行不会告诉你的「利率传导秘密」，从重定价日规则、固定利率选择、银行调整周期、加点数锁定、混合贷款类型等角度，用大白话拆解为什么你的房贷像「焊死的钢板」。文末还会给不同情况的实用建议，记得看到最后！
一、你的房贷可能还在「冬眠期」——重定价日没到
先说个真实案例：我表姐上个月看到新闻说LPR降了0.1%，兴冲冲打开银行APP查还款额，结果数字纹丝不动。气得她直接冲到银行柜台，结果人家指着合同里一行小字说：「您选的是每年1月1日调整利率呀！」
这里的关键词是重定价日。银行不会每天跟着LPR上蹿下跳，而是按合同约定的调整周期来。常见的有两种模式：
• 每年1月1日调整（参考上年12月LPR）
• 按贷款发放日对应月份调整
比如你是3月15日办的贷款，重定价日可能是每年3月20日。假设今年4月LPR降了，那得等到明年3月才会生效。所以别急着骂银行，先翻翻合同里的「重定价条款」。
二、当年那个选择埋的雷——固定利率的坑
还记得2020年那个全民选择题吗？「LPR浮动利率or固定利率」。当时全网都在说「闭眼选浮动」，可还是有不少人担心风险选了固定。现在LPR连降，这批人就像买了「利率保险」却遇上晴天——保费白交了。
我同事老张就是个典型，他2018年办的房贷利率5.88%，2020年死活不肯转LPR，理由是「银行肯定要坑我」。结果现在LPR降了0.45%，他的月供还是雷打不动。这种情况只能等下次利率转换窗口，或者提前还款了。
三、银行的「拖延症」发作——调整存在滞后性
别以为LPR降了银行就会立刻行动，他们可比你想的谨慎。比如2023年6月LPR下调后，工行、建行等大行都是拖到次月20日才更新系统。更夸张的是有些地方银行，明明LPR降了0.1%，他们只跟0.05%，剩下0.05%「慢慢消化」。
这里涉及银行资金成本问题。同业存单利率、存款利率这些「进货价」没降，银行也不敢大张旗鼓降价。就像菜市场卖猪肉的，批发价没跌，零售价能降多少？
四、被焊死的「加点数」——当年谈判的代价
很多人没搞懂房贷利率公式：LPR+基点。假设你2019年签的是LPR+100基点，现在LPR从4.8%降到4.2%，但那个+100基点就像502胶水一样粘着不放。相当于总利率从5.8%降到5.2%，如果贷款200万，月供大概少700块。
但要是你最近新办的贷款，加点数可能只要+30基点。这就是为什么总有人说「早买房是冤种」——不仅房价高，连利率加成都是plus版。
、混合贷款里的「钉子户」——公积金部分不跟风
组合贷款的朋友要注意了，LPR只影响商贷部分。比如你每月还8000元，其中3000元是公积金贷款，这部分执行的是央行规定的公积金利率。就算LPR降成零利率，你那3000元月供还是岿然不动。
去年就有个粉丝闹乌龙，看到LPR降了立马做消费计划，结果发现月供只少了200块。后来才反应过来，自己60%的贷款都是公积金，商贷部分降的那点利息根本不够吃顿火锅。
怎么办？三个动作自查补救
先别急着打银保监电话，按这个流程排查：
1. 翻出贷款合同，确认是LPR浮动利率
2. 查看重定价日具体时间
3. 登录手机银行查最新执行利率
4. 用房贷计算器核对变化幅度
如果确认银行执行有问题，可以打客服热线投诉。不过据我所知，八成问题都出在重定价日或固定利率上。实在纠结的话，可以考虑提前还款部分本金，或者商转公（如果有资格）。
最后提醒大家：LPR下降通道中，选「每年调整」比「按发放日调整」更划算。毕竟谁能保证你的放款日不在利率高点呢？关于房贷利率的弯弯绕绕，还有什么想了解的评论区喊我，下期接着唠！